La columna anterior generó un hermoso revuelo y voy a aprovechar el interesantísimo debate que se dio en las redes para aclarar algunas cuestiones.
Por supuesto que la recomendación es siempre tratar de comprar inmuebles cuyos títulos sean los convencionales; pero eso no significa que un título no convencional como el de “poseedor” no sea válido e igualmente interesante. Económicamente hablando, existe siempre una diferencia significativa entre los inmuebles que tienen escritura respecto de aquellos que no la tienen. Y eso les entrega un atractivo especial a las posesiones, pero …
Ser poseedor es lo mismo que ser usurpador?
Por supuesto que no!
Aclaremos el asunto. Como ya dijimos la posesión es una relación de poder totalmente legal que se ejerce sobre una cosa y tiene sus propios requisitos. ¿Se acuerdan? Pública, Continua y PACIFICA.
¿Por qué recalco lo de pacífica? Porque es el requisito que la distingue por completo del delito de usurpación.
Tal es así que el delito de usurpación –que está previsto en art. 181 del Código Penal Argentino– se puede configurar incluso contra el propio poseedor.
La usurpación supone la utilización de violencia, amenazas, engaños, abusos de confianza o clandestinidad; y ésto se da de bruces con el atributo de “pacífica” como requisito esencial de la posesión.
De hecho, como ya dijimos, hasta un poseedor e incluso un tenedor puede ser víctima del delito de usurpación puesto que el delito no se configura sólo contra quien es “en los papeles” el dueño, sino contra quien ejerce el “animus domini”. ¿Qué es eso? Ni más ni menos que conducirse como dueño.
La posesión, si cumple con todos sus requisitos, hace que quien la ejerce se comporte como el dueño de la cosa aún cuando en los “papeles” no lo sea.
Así, queda por completo aclarado que poseer no es usurpar. El primero está dentro de la absoluta legalidad y el segundo no.
Para seguir avanzando, empezaremos a desandar el camino de la Trasmisión de la Posesión.
Es muy probable que quien nos intente vender un inmueble con posesión, sobre todo si es de muchos años, no sea el que la inició.
Esto implica que hubo un primer poseedor que luego trasmitió su derecho de posesión a otra persona y esa tercera (o cuarta o quinta) persona nos esté ofreciendo el inmueble.
¿Qué hay que mirar?
Los derechos posesorios pueden válidamente trasmitirse por instrumentos privados. Contratos entre partes que fijen el alcance de la trasmisión, los cuales -de ser posible- tendrían que tener firmas certificadas porque ello les otorga no sólo publicidad hacia terceros sino también fecha cierta.
Sin embargo, aún cuando no es legalmente exigible, la escritura pública de Cesión de Derechos Posesorios, es a la vista, la mejor de las opciones.
No olvidemos que al momento de iniciar el juicio de usucapión para obtener finalmente la titularidad dominial del inmueble, cuanto más certeros y menos “discutibles” sean nuestros documentos, mejor será.
Si para el juicio de usucapión debemos probar los 20 años de ejercicio efectivo de la posesión, podremos “sumar” todas las posesiones que se dieron sobre ese mismo inmueble en el tiempo, en la medida en que tengamos perfectamente documentada la trasmisión de todos los derechos desde el primer poseedor hasta nosotros. Las escrituras ahorran mucha prueba y en un juicio tan largo y complicado, eso es algo muy valioso.
Miremoslo:
Primer poseedor … 7 años de posesión comprobada
+ (trasmite por escritura)
Segundo poseedor …. 11 años de posesión comprobada
+ (trasmite por escritura)
Nosotros …. 3 años de posesión comprobada
________________________________________
Un juicio de usucapión más corto y sencillo.
Fundamental que tengamos y pidamos a quien trasmite la posesión todos y cada uno de los comprobantes que –según el que vende- lo hacen poseedor legítimo del lugar. Fotos, nombres, domicilios y teléfonos de sus testigos, planos, impuestos, colocación de servicios, etc etc etc. (acordate siempre de lo del limonero… todo suma y todo sirve)
Repasemos antes de despedirnos
Ya hablamos de los requisitos de la posesión, de los elementos de prueba, hablamos de su diferencia con la usurpación; de la manera en la que se transfiere la posesión y la mejor forma de hacerlo. Y acordemos para la próxima columna que empecemos a caminar por el sinuoso sendero de la preparación previa al inicio del juicio de usucapión.
¡Dejame tus comentarios, dudas e inquietudes que la idea es enriquecernos mutuamente!
