«Loli»
Guibaudo
Hay una hermosa canción que dice “todo concluye al fin, nada puede escapar, todo tiene un final, todo termina…”. Mientras la tarareamos, te invito a que recorramos juntos el tramo final de esta entrega sobre posesiones.
Tal como venimos hablando largo y tendido, un terreno con posesión nos da la oportunidad, luego de transcurrido el tiempo necesario, de iniciar una acción judicial que se conoce como usucapión y que es la encargada de transformar al poseedor en dueño del inmueble.
Pero no todo lo que brilla es oro y escrito así parece bastante simple; sin embargo en la práctica, el juicio de usucapión no es sencillo, ni corto, ni barato.
Es un coste que hay que tener en cuenta al comprar, si nuestra intención es iniciar el juicio.
Pero vamos de a poco.
¿Qué es la usucapión?
Es la acción judicial por la cual se declara la “prescripción adquisitiva”. Eso significa que ha pasado el tiempo y se han cumplido los requisitos para que el poseedor se convierta en el dueño del inmueble de manera formal.
¿Contra quién se hace el juicio?
El juicio de usucapión se dirige contra quien resulta en los Registros el titular dominial del inmueble. En algún momento hemos hablado de la importancia de conocer la “historia” del lugar; es aquí donde esa importancia se plasma. Si no hay manera de saber con exactitud quien es el dueño, habrá que proceder de la manera que los códigos establecen para citar a personas desconocidas.
¿Qué se necesita para iniciarlo?
Además de todas las pruebas que acrediten la posesión (acordate otra vez del limonero, de las escrituras de cesión, de los impuestos, de las mejoras, de los testigos; de la inscripción en Tierras del Futuro, de las fotos y de todo lo que tengas sobre el terreno) habrá que acompañar también el plano de mensura del terreno debidamente rubricado por un profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica que corresponda. Tener muy en cuenta que el juicio de usucapión NO puede probarse sólo con testigos.
Una vez que tengas todas tus pruebas reunidas y el plano listo, carpetita en mano vas a tener que recurrir a un profesional para que inicie el juicio. Se forma el expediente y….
¿Qué pasa si aparece el dueño? ¿Ya perdí?
La citación al titular dominial, obligatoria en el juicio de usucapión, es obviamente para que comparezca y tenga la oportunidad de oponer su defensa. Eso no significa que automáticamente si aparece el dueño el juicio esté perdido. Si ha pasado el tiempo necesario (recordemos que la prescripción larga es de 20 años) y las pruebas son suficientes, el juicio puede prosperar sin ningún problema. Obviamente que mucho de esto dependerá de las defensas que tenga el titular del inmueble y la prueba que utilice para soportarlas. Esto es lo que en muchas oportunidades hace que el juicio de usucapión sea largo y aún más complejo.
¿Qué pasa si no aparece el dueño? ¿Ya gané?
Si el dueño del inmueble no se presenta en el juicio, se declara su incomparecencia pero eso no significa que el juicio esté ganado. El juicio seguirá adelante sin él y la prueba que ofrecimos al inicio debe producirse. Será el Juez de la causa quien evalúe si lo que se ha aportado como prueba de la posesión es o no suficiente para declarar que ha operado la prescripción adquisitiva.
¿Qué pasa si gano el juicio?
Si finalmente el juicio de usucapión se gana, será el mismo Juzgado el que ordene que se inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble quién es el nuevo dueño, enviando copia de la sentencia. También dispondrá que se designe un profesional para que labre la escritura correspondiente. Esto transformará el inmueble de uno “flojo de papeles”, en uno con escritura como cualquier otro.
¿Qué pasa si no gano el juicio?
Este es un escenario bastante común, no todos los juicios de usucapión que se inician se ganan. De hecho los magistrados son muy estrictos con la prueba; no olvidemos que su sentencia transfiere el dominio de una persona a otra y por tanto si hay uno que se transforma en dueño hay otro que deja de serlo pero sin su consentimiento. De allí que las exigencias sean muchas. Por eso, antes de embarcarse en un juicio de usucapión, hay que hacer una consulta seria con un profesional con experiencia en el tema para intentar reducir al máximo las chances de perder. Sobre todo porque si se presenta el dueño se puede perder también la calidad de poseedor legítimo.
¿Cuánto dura un juicio de usucapión?
Eso dependerá en gran medida si el dueño del inmueble se presenta o no en el juicio. Si se presenta, las pruebas a producirse y las que evaluará el Juez son muchas más, las de uno y las del otro. Pero además estando o no el dueño dependerá si nos favorece o no el resultado. Generalmente el que pierde (sea el titular original o quien inicia la usucapión) pedirá la revisión del fallo. La Justicia tiene al menos dos instancias, la primera en la que se obtendrá una sentencia y luego la Cámara que, a pedido de parte, puede revisar esa sentencia mediante un recurso de apelación. Eso hace que el expediente sea elevado y haya nuevamente otro tribunal revisor. Más tiempo. Digamos que con viento a favor, si el dueño del inmueble no se presenta, las pruebas se producen rápidamente y obtenemos una sentencia favorable que no haya que apelar, tal vez en un año o año y medio podamos disfrutar del nuevo título. Si no, el tiempo es incierto y depende de tantos factores que sería lo mismo que habláramos de dos años, de cuatro, de seis o quizás muchos más.
¿Cuánto cuesta un juicio de usucapión?
No puedo darte un monto específico pero si decir que los costos son altos. Honorarios profesionales, tasas, citaciones, edictos, plano de mensura, inscripción, certificación de documentos… en fin. Al momento de hacer la consulta correspondiente, el profesional evaluando el inmueble y los documentos que poseas será el encargado de hacer el presupuesto correspondiente.
El camino que recorrimos es largo y te dejo aquí todas las etapas para que las recuerdes y repases:
https://www.altagracianoticias.com/un-terreno-con-posesion-ahora-que-parte-1/
https://www.altagracianoticias.com/un-terreno-con-posesion-y-ahora-que-parte-2/
Si quedó alguna duda, con gusto la trataremos en otra columna, sino, aquí nos despedimos de las posesiones por un rato y seguimos nuestro camino con nuevos e interesantísimos temas!
¡¡¡Te animo a seguir mandándome tus sugerencias, dudas e inquietudes!!!
