El sueño del lugar propio es uno que casi todos tenemos.
A veces el espacio soñado está justo en uno “flojo de papeles”…. ¿Y ahora qué?
En esta primer parte de la columna vamos a desandar juntos el camino de todo lo que tenés que saber si estás interesado en un inmueble “con posesión”. Lo primero que vamos a decir es que la posesión tiene que cumplir con ciertos requisitos para que sea el elemento necesario para poder, en el futuro, adquirir el dominio sobre un inmueble.
Esos requisitos son tres: la posesión debe ser continua, pacífica y pública.
Continua: se refiere a su prolongación en el tiempo, ya veremos más adelante que para usucapir necesitaremos una posesión de al menos 20 años.
Pacífica: es decir que ese tiempo en el que la posesión se prolongue no tiene que estar interrumpido por reclamos de titulares dominiales ni otros poseedores.
Pública: significa que a la vista de todos, el poseedor se conduce como el dueño de la cosa sin que ello sea algo oculto ni “misterioso”.
Pero vamos a lo concreto…
¿Qué mirar si te ofrecen un inmueble con posesión?
Al principio te dije –entre comillas- que el lugar podía estar “flojo de papeles”, pero en realidad una posesión lleva muchos más papeles que un inmueble con escritura cuya titularidad se prueba con uno sólo. Esos “papeles” tienen que ver con los requisitos que acabamos de mencionar, la prueba de cada uno de ellos se hace a través de innumerable cantidad de documentos y -por qué no- de testigos.
Entonces, para demostrar que la posesión se ejerce hace muchos años o el tiempo que digan que hace que la tienen, necesitarán mostrar algún instrumento por escrito que así lo pruebe. Todo vale, todo sirve: fotografías, impuestos, mejoras, planos, pagos etc. en fin todo aquello que nos permita tener una idea de cuál ha sido el tiempo en el que el poseedor tiene el inmueble en su poder.
Les cuento muy cortito que hay un famoso juicio de usucapión que se probó por un limonero.
¿Qué? Si si, como lo escuchás. Una pareja comenzó la posesión de un terreno plantando un limonero y con distintas fotografías fueron documentando el crecimiento de ese árbol junto con ellos. Al juicio las aportaron y fue una prueba contundente del tiempo que hacía que estaban en posesión del lugar. ¡¡Por eso no descartes nada!!.
Cualquier documento sirve, los testigos también sirven y es importante que antes de embarcarnos en cualquier compra conozcamos un poco de la historia. Conocer quienes fueron sus dueños originales es un dato a tener muy en cuenta, contra ellos se dirigirá el juicio de usucapión; y si lo sabemos de antemano tenemos un paso más dado.
El mito de los impuestos
Existe un mito que dice que si tienen los impuestos pagos de un lugar la posesión está probada. Esto no es así. Los impuestos son sólo una prueba más de los requisitos de la posesión. Para que sirvan, tienen que haberse pagado de acuerdo a los vencimientos y no todos juntos en una sola vez o con una moratoria, porque, yendo a un ejemplo concreto, si en 2021 me ofrecen un terreno y me indican que la posesión es de 14 años pero los impuestos han sido pagados en una moratoria en el año 2019, no hay ninguna prueba de más de 2 años; me quedan 12 de los cuales no tengo ninguna referencia.
Por eso es que hay que ser muy cuidadosos y estudiar muy bien los antecedentes del inmueble antes de comprar una posesión. Esto, por más económica o conveniente que parezca la propuesta.
Remarco que cuantos más papeles haya que demuestren el tiempo de la posesión, mejor estaremos posicionados de cara al último escalón que es iniciar el juicio de usucapión y obtener finalmente el dominio del inmueble materializado en una escritura.
¿Las posesiones se registran?
Una prueba muy contundente y que da enorme seguridad a la hora de adquirir una posesión es que haya sido registrada.
En la Provincia de Córdoba, existe un Registro de Poseedores (Unidad de Saneamiento de Títulos) en el que, luego de algunos trámites, el aporte de documentos y algunos testigos, podés obtener tu registro de poseedor legítimo del inmueble. Se llama “Tierras del Futuro”.
La dirección es Rivera Indarte 33.
El teléfono es (0351)-4342441
Email: [email protected]
En las columnas que vienen hablaremos de la trasmisión de las posesiones; y de los requisitos para iniciar el trámite que nos permitirá judicialmente obtener el dominio y la escritura de un inmueble, la usucapión.
Te animo a dejar tu comentario y duda o sugerencia y a seguir comunicándonos!
